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商業(yè)地產(chǎn)投融建管退和社區(qū)商業(yè)落地實操

【課程背景】
商業(yè)地產(chǎn)從2019年起進(jìn)入并購與倒閉、輕資產(chǎn)與技術(shù)輸出、標(biāo)準(zhǔn)化與特色化并舉時代。這是行業(yè)的第二回合開始，全國級商業(yè)大集團(tuán)已成形，區(qū)域級商業(yè)集團(tuán)積極布點應(yīng)對。
2020年初，疫情黑天鵝驟來，國內(nèi)商業(yè)停滯，考驗企業(yè)與品牌商活下來的能力。包括現(xiàn)金流提升、融資成本管控、負(fù)債率下降、優(yōu)良資產(chǎn)占比優(yōu)化等因素，進(jìn)一步推動全流程資產(chǎn)管理提高到企業(yè)戰(zhàn)略決策面。
面對凈利潤回報率偏低，房地產(chǎn)商全面拋售與退出商業(yè)。增量商業(yè)轉(zhuǎn)為存量盤活，可以說是商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)國紛亂時代，預(yù)計迎接超過三年的混亂。
2020年起商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入最終回合。商業(yè)地產(chǎn)共有七大模塊，拓展拿地、市調(diào)定位、籌備期招商、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、經(jīng)營管理、融資與輕資產(chǎn)。然而，大量現(xiàn)金沉淀的商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)，就必須以輕資產(chǎn)的終點作為拿地的初始！
同時，疫情背景下，線上消費熱度推到了新的歷史高度，無論是小程序、短視頻，更增加送貨到府的倚賴，最后一公里的社區(qū)商業(yè)正式成為下一階段商業(yè)產(chǎn)品的藍(lán)海。
社區(qū)商業(yè)舊模式為銷售型與返租型，普遍認(rèn)為失敗產(chǎn)品。強(qiáng)化社區(qū)感情黏性、社交屬性、生活空間營造，創(chuàng)造高頻率互動型態(tài)，將引領(lǐng)國內(nèi)社區(qū)商業(yè)迭代。
此次課程由臺灣第一代購物中心成功團(tuán)隊引進(jìn)，結(jié)合內(nèi)地數(shù)家領(lǐng)頭商業(yè)集團(tuán)實務(wù)管理核心知識，兼具境外成功經(jīng)驗與內(nèi)地落地實操作法，提供一整套全流程的項目定位、招商管理、后期運營、資產(chǎn)增值心法。2020年將是輕資產(chǎn)、精細(xì)化管理、線上線下結(jié)合的熱趨勢

【課程收益】
臺灣成功商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵經(jīng)營心法：場景式經(jīng)營、大數(shù)據(jù)透析、消費者掌控、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、工具方法論。
大量項目案例與照片，生動直觀的印證，可直接引用于現(xiàn)有項目，實操與落地。
超過18個國家與地區(qū)800個境外城市案例，包括紐約、洛杉磯、舊金山、西雅圖、首爾、馬尼拉、東京、大阪、福岡、新加坡、曼谷、臺灣、香港、澳門、悉尼、墨爾本、惠靈頓、雅加達(dá)、吉隆坡、柏林、巴黎、倫敦、迪拜、阿布扎比等國外優(yōu)秀商場案例分享。
超過320個國內(nèi)城市案例。包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽、哈爾濱、天津、青島、包頭、呼和浩特、鄭州、西安、南京、蘇州、杭州、武漢、長沙、合肥、青島、西安、重慶、成都、廈門、東莞、南寧、貴陽、昆明、烏魯木齊、蘭州等約3,000個商業(yè)項目實地考察，現(xiàn)場互動解析成功與失敗原因。
揭密國內(nèi)位居領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，包括龍湖、萬達(dá)、萬科、新世界、北京金融街的核心經(jīng)營能力。

【課程對象】
董事長、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、營銷運營總監(jiān)、產(chǎn)品設(shè)計總監(jiān)、招商總監(jiān)、營銷策劃經(jīng)理、招商經(jīng)理等商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人員；各類商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)策劃營銷及相關(guān)業(yè)界人士。

【課程大綱】
第一部分
一、商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀                                                           
1、疫情仍未消退下，企業(yè)如何活下來是首要的課題。
2、國內(nèi)購物中心2020年開始的市場現(xiàn)狀，并購與倒閉的集團(tuán)化，2025年前主要商業(yè)集團(tuán)正式底定。
3、商業(yè)地產(chǎn)5大困境與機(jī)會并存：同質(zhì)化嚴(yán)重、倒閉并購盛、虛實融合熱、線上線下合、存量盤活興。
4、未來的5大發(fā)展趨勢顯現(xiàn)：消費者與商戶、資產(chǎn)管理、智能大數(shù)據(jù)、社交體驗、社區(qū)生活中心。

二、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)思維貫穿全流程                                               
1、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)五周期：融、投、建、管、退
2、資產(chǎn)管理六大組成：戰(zhàn)略、成本、管理、系統(tǒng)、組織、風(fēng)險
3、二個模式的選擇：輕資產(chǎn)與技術(shù)輸出的優(yōu)劣分析
4、輕資產(chǎn)的關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)：YTC的解構(gòu)與分析
5、由YTC帶來的關(guān)鍵經(jīng)營法則：做好分母與分子的管控
6、五個關(guān)鍵因素：開業(yè)日、三年利潤、合同彈性、優(yōu)先條例、銷售承諾
7、拿地前四個清晰：面積、開業(yè)年月、開業(yè)前三年YTC、開業(yè)后輕資產(chǎn)年
8、拿地后二個明確：建造成本管控、能耗效率測算
9、操盤者的第一堂課：商業(yè)面積的合理性，733與萬達(dá)大數(shù)據(jù)法則
10、操盤者的第二堂課：主力店數(shù)量組合與餐飲業(yè)態(tài)的*思維
11、操盤者的第三堂課：項目獨有主題與建造成本的平衡學(xué)
12、操盤者的第四堂課：首年租金溢價法則（麥當(dāng)勞5+5）

三、優(yōu)秀商業(yè)集團(tuán)案例                                                           
1、龍湖與凱德商業(yè)集團(tuán)經(jīng)營指標(biāo)YTC的解析
2、紐約、柏林、迪拜、巴黎、倫敦、臺北、東京、曼谷、新加坡、悉尼等18國120個項目獨有主題設(shè)施。

四、商業(yè)地產(chǎn)基于核心商圈的規(guī)劃定位                                             
商業(yè)地產(chǎn)三個核心問題：引流、留客、導(dǎo)流
第一個核心問題『引流』：客人為什么要來？
A）商場懂顧客：定位準(zhǔn)確
B）變形蟲核心商圈畫法
C）租金溢價的客流法則
1、策劃定位的作用：承接拓展模塊，主力店招商的羅盤
2、三項理解先行：建立項目外部基礎(chǔ)資訊
A）理解城市：政府十三五計劃解讀、關(guān)鍵城市建設(shè)與人口趨勢
B）理解商圈：競爭商圈機(jī)會點判讀、五種交通工具繪制、小區(qū)調(diào)查六個核心
C）理解消費者：廣度與深度消費者調(diào)研，基礎(chǔ)資料與消費決策調(diào)研
3、三項決策制訂：確認(rèn)項目內(nèi)部的決定方案
A）產(chǎn)品定位：消費者偏好與商戶的預(yù)招商平衡
B）動線規(guī)劃：生命之線與立體化思維、DROP思維、冷區(qū)預(yù)判與熱區(qū)創(chuàng)造
C）收益回報：立體化業(yè)態(tài)樓層、多種測算方案選擇、董事長審批、7%測算

五、優(yōu)秀商業(yè)集團(tuán)案例                                                           
1、北京金融街大都會項目核心商圈調(diào)研報告
2、杭州黃龍萬科中心項目核心商圈與競爭者調(diào)研報告
3、中糧祥云小鎮(zhèn)動線診斷推演五步驟、深圳萬象天地動線模擬
4、紐約、柏林、迪拜、倫敦、臺北、東京、曼谷、新加坡、悉尼等18國120個項目有價值動線案例。

六、商業(yè)地產(chǎn)基于定位的招商實施                                                 
招商先行，項目設(shè)計與工程建設(shè)的依據(jù)
1、招商三大核心：6項核心調(diào)研與首次招商預(yù)判、3年收益測算與決策文件
2、招商三大原則：主力店先行才可施工、三大業(yè)態(tài)平衡呼應(yīng)定位、關(guān)鍵品牌獲取與對待
3、招商三大思維：立體化招商奠立基礎(chǔ)、區(qū)域與垂直提升業(yè)態(tài)精準(zhǔn)、品牌角色賦予合理階段
4、招商三大管控：制度表格統(tǒng)一語言、節(jié)點有序推進(jìn)、紀(jì)律嚴(yán)肅高效率
5、招商二大法寶：品牌借位思考、團(tuán)隊招商作戰(zhàn)
6、商家盈利預(yù)判法則：商家盈利的招商思維
7、商品力是搶奪商戶的新能力
A）承諾品牌更多消費者『接觸力』：迪拜Out Let Mall、雅加達(dá)Mall Artha Gading等案例
B）承諾品牌商場貢獻(xiàn)的『成交力』：巴黎Vill Up、東京Venus Fort、達(dá)特福德Bluewater等案例C）承諾品牌商場帶來的『利潤力』：曼谷Siam Paragon、新加坡Orchard Gate Way等案例
8、商業(yè)業(yè)態(tài)與品牌新趨勢
A）單客群導(dǎo)向：由樓層業(yè)態(tài)落位轉(zhuǎn)為單客群多業(yè)態(tài)聚落（七寶萬科、曼谷Central Embassy等案例）
B）感情媒介：女人的閨密對話空間（上海長風(fēng)大悅城、迪拜The Dubai Mall、永旺葛西店等案例）
C）社交互動：跨業(yè)態(tài)結(jié)合引領(lǐng)社交聚集（紐約Westfield、新西蘭The Colombo等案例）
D）生活品味：增加高頻率到訪的生活結(jié)合（香港領(lǐng)展、蘇州鄰里、武藏小杉 LaLaterrace等案例）

七、商業(yè)地產(chǎn)基于客戶視角的經(jīng)營能力                                             
商業(yè)地產(chǎn)三個核心問題：引流、留客、導(dǎo)流
第二個核心問題『導(dǎo)流』：客人在店內(nèi)怎么走？
A）商場知顧客：大數(shù)據(jù)透析
B）拿錢來換：室內(nèi)WIFI LBS、店鋪級客流
C）拿勤來換：1080條痕跡
第三個核心問題『留客』：客人為什么重復(fù)再來？
A）顧客愛商場：用心經(jīng)營效果
B）一分鐘攔截溝通
C）經(jīng)營技巧與大數(shù)據(jù)引進(jìn)
1、經(jīng)營二關(guān)鍵：持續(xù)讓主力店保持客流制造能力、有效導(dǎo)引客流至高租金商戶
2、核心商圈的徹底掌握：從門口掌柜調(diào)整深入商圈
3、內(nèi)外動線的理解：掌握客流方向就是掌握鈔票流向
4、善用數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)：仰賴經(jīng)驗不如相信科學(xué)數(shù)據(jù)說故事
5、生活中心的建立：回到商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵
6、會議溝通的管理：讓耳朵為管理帶來真相
7、日常巡場的落實：用腳走出團(tuán)隊的專業(yè)
8、各項報表的支持：習(xí)慣有的放矢的報表解讀
9、五感經(jīng)營的思維：眼耳鼻口皮膚的掌控力
10、品牌經(jīng)營分類：二個指標(biāo)四個象限的聰明工具
11、同質(zhì)化的因應(yīng)：關(guān)鍵數(shù)字的經(jīng)驗傳授

八、臺灣工匠核心境爭力                                                         
1、口訣一：六個問題
2、口訣二：1080
3、口訣三：六個問題
4、口訣四：硬與軟兼具
5、口訣五：733
6、口訣六：MARK
九、現(xiàn)場解惑                                                                                    
Q＆A

第二部分
一、商業(yè)地產(chǎn)回歸商業(yè)本質(zhì)：消費者與商戶視角                                                                                    
1、何謂消費者與商戶視角
A）無人超市的大媽訪問
B）奢侈品PRADA的RFID碼運用
C）柏林SA廣場、巴黎Aeroville廣場、萊比錫HAB廣場的勾子
D）曼谷MEGA的嬰兒置椅、東京未來之光的補(bǔ)妝區(qū)、迪拜The Dubai Mall的蓮蓬頭
2、每季度2000人次消費者調(diào)研報告
A）消費者選擇商場前三：距離近、服務(wù)好、設(shè)施優(yōu)
B）消費者選擇商場考慮品牌：逐年降低

二、消費者與商戶經(jīng)營法則的運用                                                                                    
商業(yè)地產(chǎn)三個核心問題：引流、留客、導(dǎo)流
第一個核心問題『引流』：客人為什么要來？
A）商場懂顧客：定位準(zhǔn)確
B）變形蟲核心商圈畫法
C）租金溢價的客流法則
第二個核心問題『導(dǎo)流』：客人在店內(nèi)怎么走？
A）商場知顧客：大數(shù)據(jù)透析
B）拿錢來換：室內(nèi)WIFI LBS、店鋪級客流
C）拿勤來換：1080條痕跡
第三個核心問題『留客』：客人為什么重復(fù)再來？
A）顧客愛商場：用心經(jīng)營效果
B）一分鐘攔截溝通
C）經(jīng)營技巧與大數(shù)據(jù)引進(jìn)

三、社區(qū)商業(yè)成功案例                                                                                    
1、何謂社區(qū)商業(yè)
A）社區(qū)商業(yè)的定義：社區(qū)居民的生活中心『Life Center』
B）社區(qū)商業(yè)的商圈定義：時間距離取代直接距離
C）社區(qū)商業(yè)的基本業(yè)態(tài)：八大基本業(yè)態(tài) 滿足基本需求
（百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居、休閑娛樂）
2、成功案例介紹
A）國內(nèi)初階版本：蘇州鄰里中心系列、萬科1049系列
B）境外成熟版本：香港領(lǐng)展LINK系列、新加坡鄰里中心、美國洛杉磯 Westfield Palm Desert、日本東京永旺幕張、新西蘭基督城Cashel St. The Colombo

四、社區(qū)商業(yè)落地六大核心關(guān)鍵                                                                                  
商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵核心問題：高頻率到訪
1、社區(qū)商業(yè)成功關(guān)鍵一：動線與交通
A）動線中樞：商業(yè)位于大眾運輸與小區(qū)穿越動線中樞
B）大眾運輸引入：公交、地鐵體系為關(guān)鍵，主動引入
C）屋頂釋放：做為周圍住宅樓的屋頂休憩中心
D）二次穿越：創(chuàng)造居民每天二次穿越商場的動線設(shè)計
2、社區(qū)商業(yè)成功關(guān)鍵二：創(chuàng)新業(yè)態(tài)
A）傳統(tǒng)菜市場：可創(chuàng)造每日到訪
B）當(dāng)?shù)靥厣合愀鄣娘嫴枭钆c賽馬、重慶的火鍋聚餐、東北的洗浴社交
C）生活診所：老人復(fù)健、小孩感冒、女人婦科、牙醫(yī)
D）六餐餐廳：配合居民生活的餐飲型態(tài)
3、社區(qū)商業(yè)成功關(guān)鍵三：政府與機(jī)構(gòu)
A）民政機(jī)關(guān)引入：生育、養(yǎng)育、教育、養(yǎng)老、福利等
B）衛(wèi)生所：居民的普遍基礎(chǔ)醫(yī)療需求滿足  
4、社區(qū)商業(yè)成功關(guān)鍵四：關(guān)鍵業(yè)態(tài)
A）生活配套：修理等八大業(yè)態(tài)
B）中型超市：提供生鮮蔬果的中大型超市
C）雜貨店：日常生活的一切雜貨      
5、社區(qū)商業(yè)成功關(guān)鍵五：生活中心
A）社區(qū)中心：釋放商場空間提供小區(qū)活動中心
B）兒童游樂場：主動提供安全兒童空間與設(shè)施
C）媽媽教室：長期舉辦沙龍活動維系社區(qū)關(guān)系
D）圖書館與里民中心：居民的停留與互動空間
6、社區(qū)商業(yè)成功關(guān)鍵六：老人與小孩的友善
A）日本永旺GG MALL案例分享
B）炸雞理論：老人生理機(jī)能的事實
C）表與里：可以做與不可以說原則
D）懷舊經(jīng)濟(jì)：回憶是無盡的商業(yè)寶藏
7、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營內(nèi)涵
A）經(jīng)營時間：社區(qū)居民作息時間為依據(jù)
B）商戶商品：小而雜精神
C）招商實施：依據(jù)居民需求的導(dǎo)向原則
D）推廣實施：社區(qū)一分子的主動出擊原則
E）運營實施：商品管理的彈性原則

五、社交中心就是成為消費者各樣關(guān)系的交流平臺                                                                                    
成為消費者生活中心是奪取消費者忠誠度與認(rèn)同度
1、核心商圈的小區(qū)拜訪與友鄰方案：居委會主委關(guān)系深耕、季度頻率造訪。
2、硬件與軟件兼具：主題經(jīng)營與IP塑造。
3、五大主題拆解：文化內(nèi)容、愛情圣地、小孩天堂、城市地標(biāo)、節(jié)日話題
4、主力店的拳頭戰(zhàn)：主力店的年度活動與資源搭配
5、場地資源公開化：幼兒園畢業(yè)季、大學(xué)社團(tuán)PK戰(zhàn)
6、歐洲小鎮(zhèn)購物中心的1500的許愿池
7、龍湖品牌VI傳播：滿足所需、更有驚喜
A）溫暖人心：平臺經(jīng)營創(chuàng)造客人關(guān)系的溫暖
B）總有驚喜：驚喜安排帶來性價比與記憶點
C）變化成長：每季度2,000人店內(nèi)外顧客攔訪
D）精致豐富：家庭族群的滿足所需品類業(yè)態(tài)

六、社區(qū)商業(yè)案例分享                                                                                     
國內(nèi)外超過100個項目案例分享，現(xiàn)場圖文與照片演示成功與失敗細(xì)節(jié)剖析
香港：寶林商場、又一城、尚德商場、厚德商場、海悅豪園、彩明商場、晴朗商場、黃浦新天地
新加坡：Orchard Gate Way、凱德 The Star Vista、克拉克碼頭
美國：洛杉磯 Westfield Palm Desert、
日本：東京永旺幕張
新西蘭：基督城Cashel St. The Colombo
上海：萬科2049海上傳奇、世博源、百聯(lián)西郊
蘇州：鄰瑞廣場、貴都鄰里中心
深圳：歡樂頌

【講師介紹】                                                                                         
張老師：
臺灣第一代商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊。
臺灣METRO WALK國際購物中心籌備與開業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊。
曾任職國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)前五強(qiáng)，集團(tuán)商業(yè)高管。
外資港商新世界百貨中國東北區(qū)域、民企萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)管理公司總部、民企龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)總部、民企萬科杭州區(qū)域總部、國企北京金融街商業(yè)管理公司總部。
現(xiàn)任北京大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班專家顧問。
2016年至今，持續(xù)擔(dān)任北京大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班、標(biāo)桿房地產(chǎn)班、標(biāo)桿智庫商業(yè)班專家顧問導(dǎo)師。
實力操盤項目超過近百。
臺灣METRO WALK國際購物中心、ETMALL購物（網(wǎng)路、型錄、電視）。
萬達(dá)廣場44家、龍湖天街20家、萬科社區(qū)廣場20家、新世界百貨7家。
國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)線上線下智能信息化商業(yè)操盤者。
擔(dān)任萬達(dá)與龍湖信息化建設(shè)與O2O操盤手。從組織團(tuán)隊、建立制度、IT系統(tǒng)建立、搭建平臺、日常運營等深入且實戰(zhàn)多年實務(wù)經(jīng)驗。
標(biāo)桿商業(yè)集團(tuán)企業(yè)內(nèi)訓(xùn)責(zé)任人。
擁有超過10年商業(yè)集團(tuán)內(nèi)部培訓(xùn)講師資歷。萬達(dá)學(xué)院商管創(chuàng)始課程負(fù)責(zé)人、龍湖士官生、萬科新動力導(dǎo)師。
受邀全國商業(yè)集團(tuán)內(nèi)訓(xùn)。
長期擔(dān)任臺灣與內(nèi)地各大企業(yè)內(nèi)訓(xùn)導(dǎo)師，臺灣培訓(xùn)機(jī)構(gòu)認(rèn)證講師，并曾受邀多家商業(yè)集團(tuán)內(nèi)部高管培訓(xùn)，2018年與2019年曾服務(wù)以下商業(yè)集團(tuán)與項目內(nèi)訓(xùn)：包括SM中國、宜家薈聚中國、萬科印力華東區(qū)、華南區(qū)、華中區(qū)、復(fù)地商業(yè)集團(tuán)、寶龍商業(yè)集團(tuán)、新城商業(yè)集團(tuán)、海航商業(yè)集團(tuán)、百聯(lián)商業(yè)集團(tuán)、王府井商業(yè)集團(tuán)、高鑫商業(yè)集團(tuán)、新力商業(yè)集團(tuán)、商之都商業(yè)集團(tuán)、瑞安商業(yè)集團(tuán)、建發(fā)商業(yè)集團(tuán)、聯(lián)發(fā)商業(yè)集團(tuán)、圓融商業(yè)集團(tuán)、中航九方商業(yè)集團(tuán)、佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)、綠都商業(yè)集團(tuán)、弘陽商業(yè)集團(tuán)、新華都商業(yè)集團(tuán)、南國商業(yè)集團(tuán)、天山商業(yè)集團(tuán)、香江控股商業(yè)集團(tuán)、平安金融商業(yè)集團(tuán)、上海與北京大悅城、華僑城集團(tuán)、深圳萬象城、上海金茂商業(yè)集團(tuán)、廣州廣百集團(tuán)、重慶協(xié)信集團(tuán)、江蘇文峰集團(tuán)、深圳招商置業(yè)集團(tuán)、河南新田集團(tuán)、新疆友好集團(tuán)、山東銀座集團(tuán)、北京世紀(jì)金源集團(tuán)、北京新華聯(lián)集團(tuán)、深圳騰訊集團(tuán)等。

商業(yè)地產(chǎn)投融建管退和社區(qū)商業(yè)落地實操