一、房地產(chǎn)成本管理的重要性
在廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，成本管理有著不可忽視的重要性。從當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)面臨投入增加、收入降低、利潤(rùn)壓縮的狀況，因?yàn)槔麧?rùn)等于收入減去成本，所以項(xiàng)目利潤(rùn)率下降甚至無(wú)利潤(rùn)是目前的*困難。在未來(lái)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，低成本的公司將更具競(jìng)爭(zhēng)力?？梢哉f(shuō)，成本管理是企業(yè)未來(lái)的生命線。有效的成本控制等同于增加利潤(rùn)，這是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出的關(guān)鍵因素之一。例如，當(dāng)成本能夠得到合理控制時(shí)，企業(yè)在定價(jià)方面就有更多的靈活性，既可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中以?xún)r(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引更多的消費(fèi)者，也可以保證自身有足夠的利潤(rùn)空間。
二、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)
廣州房地產(chǎn)成本管理具有自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)涉及多個(gè)環(huán)節(jié)的復(fù)雜過(guò)程，從土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工到最后的銷(xiāo)售和交付，每個(gè)環(huán)節(jié)都與成本緊密相關(guān)。各個(gè)環(huán)節(jié)的成本相互影響、相互制約，一個(gè)環(huán)節(jié)成本的變動(dòng)可能會(huì)對(duì)其他環(huán)節(jié)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。例如，在土地獲取環(huán)節(jié)，如果地價(jià)過(guò)高，那么在后續(xù)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中就需要更加嚴(yán)格地控制其他方面的成本，以確保項(xiàng)目整體的盈利性。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本具有一次性投入大、回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這就要求成本管理要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光和規(guī)劃，不能只著眼于短期的成本節(jié)約。
三、房地產(chǎn)成本管理要樹(shù)立的觀念
- 全員全程成本控制觀念 成本是可控制的，成本控制不僅僅是成本控制部門(mén)的事情，需要全體員工的共同參與。在廣州的房地產(chǎn)企業(yè)中，每一個(gè)員工都應(yīng)該在自己的工作中注意節(jié)約成本并且深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識(shí)，降低成本的各種措施方法和要求才能夠得到有力的貫徹。比如，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)在策劃營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)要考慮成本效益，工程部門(mén)在施工過(guò)程中要避免浪費(fèi)材料等。
- 高度重視計(jì)劃管理的觀念 公司計(jì)劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計(jì)劃性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工期變成趕工工期。在廣州的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，趕工可能會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量難以保證、信譽(yù)下降、趕工費(fèi)用增加以及成本違約金難以估計(jì)等問(wèn)題。例如，如果因?yàn)榍捌谝?guī)劃不合理，導(dǎo)致后期為了按時(shí)交房而趕工，可能會(huì)出現(xiàn)建筑質(zhì)量不過(guò)關(guān)，需要返工，這就會(huì)增加額外的成本。
- 做產(chǎn)品而非做作品的觀念 房地產(chǎn)公司要?jiǎng)?chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場(chǎng)需要就是好產(chǎn)品。在廣州這樣一個(gè)多元化的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)在追求創(chuàng)新時(shí)，要注意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要符合項(xiàng)目的實(shí)際情況。例如，在一些新興區(qū)域，可能消費(fèi)者更關(guān)注性?xún)r(jià)比，過(guò)度的高端奢華創(chuàng)新可能不會(huì)被市場(chǎng)接受，反而增加成本。
- 賺錢(qián)的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目的觀念 站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢(qián)的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。這意味著在成本控制過(guò)程中，要以項(xiàng)目的盈利為最終目標(biāo)，在各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理上都要考慮到項(xiàng)目的整體收益情況。
四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立
- 全成本管控體系構(gòu)建 以全成本管控體系構(gòu)建為核心，這包括目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、動(dòng)態(tài)成本、限額設(shè)計(jì)等方面。目標(biāo)成本是在項(xiàng)目開(kāi)始前根據(jù)項(xiàng)目定位和預(yù)期利潤(rùn)設(shè)定的成本目標(biāo)，它為整個(gè)項(xiàng)目的成本控制提供了方向。合約規(guī)劃則是對(duì)項(xiàng)目中各項(xiàng)合同的規(guī)劃和安排，確保合同的簽訂和執(zhí)行符合成本控制的要求。動(dòng)態(tài)成本則是在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和調(diào)整，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施糾正。限額設(shè)計(jì)是在設(shè)計(jì)階段就對(duì)成本進(jìn)行控制，根據(jù)設(shè)定的成本限額進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化。
- 涉及環(huán)節(jié)的管控體系 從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始就進(jìn)行成本管控，再到規(guī)劃可研、設(shè)計(jì)、工程直至竣工結(jié)算，對(duì)各環(huán)節(jié)成本管控進(jìn)行詳實(shí)的講解，提出具體的管控辦法和手段。在立項(xiàng)階段，要對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行充分的成本分析；在規(guī)劃可研階段，要對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行成本評(píng)估；在設(shè)計(jì)階段，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案來(lái)降低成本；在工程階段，對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量和成本進(jìn)行綜合管理；在竣工結(jié)算階段，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際成本進(jìn)行準(zhǔn)確核算和評(píng)估。同時(shí)，還要建立有效的索賠與反索賠機(jī)制以及合同管理體系，以應(yīng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)和變化。成本后評(píng)估和成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立也非常重要，成本后評(píng)估可以總結(jié)項(xiàng)目成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為后續(xù)項(xiàng)目提供參考，成本數(shù)據(jù)庫(kù)則可以為成本控制提供數(shù)據(jù)支持和決策依據(jù)。
五、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累
- 項(xiàng)目前期階段 在項(xiàng)目前期，土地成本的控制是關(guān)鍵。在廣州，土地資源有限且價(jià)格昂貴，準(zhǔn)確評(píng)估土地價(jià)值、合理獲取土地是控制成本的重要起點(diǎn)。同時(shí)，項(xiàng)目的定位和規(guī)劃也要考慮成本因素，不同的定位和規(guī)劃會(huì)導(dǎo)致不同的成本投入。例如，高端住宅項(xiàng)目和普通住宅項(xiàng)目在建筑材料、配套設(shè)施等方面的成本差異較大。此外，在前期還要注重對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，了解消費(fèi)者需求和市場(chǎng)價(jià)格水平，以便在成本控制的前提下制定合理的產(chǎn)品策略。
- 設(shè)計(jì)階段 設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的影響巨大。通過(guò)限額設(shè)計(jì)等方法，控制建筑結(jié)構(gòu)形式、建筑材料的選用等方面的成本。例如，在廣州的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目中，選擇合適的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式，既能滿(mǎn)足建筑安全和功能需求，又能控制成本。同時(shí)，優(yōu)化建筑布局和戶(hù)型設(shè)計(jì)，提高建筑空間的利用率，可以減少建筑面積的浪費(fèi)，從而降低成本。
- 施工階段 施工階段要嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)楣こ套兏鶗?huì)導(dǎo)致成本的增加。加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，確保施工質(zhì)量，避免因質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的返工和成本增加。對(duì)施工材料和設(shè)備的采購(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格管理，通過(guò)招標(biāo)等方式選擇性?xún)r(jià)比高的供應(yīng)商。例如，在廣州的建筑材料市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，通過(guò)合理的采購(gòu)策略可以在保證質(zhì)量的前提下降低材料成本。
- 竣工階段 在竣工階段，要準(zhǔn)確進(jìn)行工程結(jié)算。對(duì)工程中各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的核算，避免多算、漏算等情況。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行總結(jié)和分析，為下一個(gè)項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。
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