以下是基于酬金制物業(yè)管理模式的物管費(fèi)管理辦法核心內(nèi)容，結(jié)合行業(yè)規(guī)范與企業(yè)實(shí)踐整理而成，重點(diǎn)涵蓋收支管理、財(cái)務(wù)控制、監(jiān)督機(jī)制等關(guān)鍵環(huán)節(jié)：
一、收入管理規(guī)范
1.收入范圍
包括物業(yè)管理費(fèi)、車位服務(wù)費(fèi)、裝修管理費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、能源代收費(fèi)
以下是基于酬金制物業(yè)管理模式的物管費(fèi)管理辦法核心內(nèi)容，結(jié)合行業(yè)規(guī)范與企業(yè)實(shí)踐整理而成，重點(diǎn)涵蓋收支管理、財(cái)務(wù)控制、監(jiān)督機(jī)制等關(guān)鍵環(huán)節(jié)：
一、收入管理規(guī)范
1. 收入范圍
包括物業(yè)管理費(fèi)、車位服務(wù)費(fèi)、裝修管理費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、能源代收費(fèi)用（水電氣）等。
2. 收繳要求
物業(yè)企業(yè)按月收取費(fèi)用，收繳率目標(biāo)為100%（按已租賃面積計(jì)算）。
收繳率與酬金掛鉤：
≥100%：全額提取酬金；
80%-100%：按比例提??；
≤80%：當(dāng)月酬金歸零。
3. 資金歸集
所有收入須存入指定銀行專戶，不得留存現(xiàn)金（單日保險(xiǎn)箱現(xiàn)金≤5000元）。
?? 二、成本支出管理
1. 成本構(gòu)成（需獨(dú)立核算）
| 類別 | 具體內(nèi)容 |
|-|--|
| 人員費(fèi)用 | 工資、社保、福利費(fèi)等 |
| 設(shè)施維護(hù) | 共用設(shè)備日常運(yùn)行與維護(hù)費(fèi)用 |
| 環(huán)境管理 | 清潔、綠化、秩序維護(hù)費(fèi)用 |
| 管理費(fèi)用 | 辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、開辦物資分?jǐn)? |
| 法定稅費(fèi) | 營業(yè)稅等 |
| 禁止計(jì)入項(xiàng) | 大修/改造費(fèi)用（需使用專項(xiàng)維修資金） |
2. 支出原則
嚴(yán)格按年度預(yù)算執(zhí)行，超預(yù)算支出需書面申請(qǐng)批準(zhǔn)，突發(fā)搶修費(fèi)用可事后補(bǔ)報(bào)。
三、財(cái)務(wù)制度
1. 賬戶管理
設(shè)立項(xiàng)目獨(dú)立銀行賬戶，收支分離、?？顚Ｓ?。
賬戶印鑒分兩組管理：
甲組：業(yè)主方負(fù)責(zé)人（如開發(fā)商總經(jīng)理）；
乙組：物業(yè)負(fù)責(zé)人+業(yè)主代表。
2. 備用金制度
單項(xiàng)目備用金≤5000元，報(bào)銷需業(yè)主代表簽字。
備用金低于30%定額時(shí)補(bǔ)充。
四、預(yù)決算與公示
1. 預(yù)算編制
年度預(yù)算每年10月15日前提交，月度預(yù)算提前5日?qǐng)?bào)審。
預(yù)決算偏差控制：總收支差異≤10%，單項(xiàng)≤20%。
2. 酬金制公示要求
內(nèi)容：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收支明細(xì)。
方式：顯著位置公示牌+線上平臺(tái)（如公告欄、業(yè)主群）。
頻率：收支情況每年至少公示1次，酬金制項(xiàng)目需公布全部資金流向。
?? 五、監(jiān)督與考核
1. 審計(jì)機(jī)制
業(yè)主或物業(yè)企業(yè)可委托第三方審計(jì)年度預(yù)決算。
企業(yè)需配合抽查及業(yè)主質(zhì)詢，48小時(shí)內(nèi)答復(fù)質(zhì)疑。
2. 人員薪酬激勵(lì)
采用“基本工資+績效獎(jiǎng)金+長效激勵(lì)”結(jié)構(gòu)，績效與收繳率、成本控制掛鉤。
連續(xù)2年收繳率≤80%，可更換項(xiàng)目經(jīng)理或終止合同。
六、風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)
空置房補(bǔ)貼：出租率未達(dá)均衡點(diǎn)時(shí)，開發(fā)商需補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)；成熟期后取消補(bǔ)貼。
欠費(fèi)追繳：超1年欠費(fèi)繼續(xù)按比例扣減酬金，且不再補(bǔ)提。
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：業(yè)主變更需結(jié)清費(fèi)用，否則由原業(yè)主連帶責(zé)任。
總結(jié)
酬金制物管費(fèi)管理的核心是 “透明核算+雙向約束”：
物業(yè)企業(yè)需通過精細(xì)化預(yù)算和合規(guī)支出保障服務(wù)質(zhì)量；
業(yè)主方需強(qiáng)化資金監(jiān)督與公示，確保業(yè)主知情權(quán)。
建議結(jié)合《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和地方細(xì)則（如《大連市物業(yè)管理?xiàng)l例》），制定個(gè)性化管理流程，并借助信息化系統(tǒng)提升收支透明度。
轉(zhuǎn)載：http://www.xvaqeci.cn/zixun_detail/482859.html
